פסק-דין בתיק ת"א 37526-07

בפתח פסק-הדין, אבקש להתנצל בפני הצדדים ובאי-כוחם, על האיחור במתן פסק-הדין.

מפאת תקלה ב"נט-המשפט", לא "הודיעה" המערכת על הגשת הסיכומים בתיק, מה גם שבדיעבד התברר, כי סיכומי התובע שהוגשו אמנם, לא נסרקו כלל במערכת. דבר זה נשמט מעיני, עקב היעדרותי הממושכת בתקופת השבתון ורק עם שובי בחודש ינואר, התבררה התקלה, לאחר פניה של ב"כ התובעים. לפני פניה זו, לא הסב איש את תשומת ליבי, לאיחור הממושך במתן פסק-הדין.

עם גילוי התקלה, הועמד פסק-הדין בראש סדר העדיפויות לכתיבה.

ולגוף הדברים:

התובעים, יאיר אילנברג (להלן: " יאיר") וכרמלה אילנברג (להלן: " כרמלה"), שייקראו להלן, במשותף: ( "הרוכשים"), רכשו לפי הסכם מיום 27.03.97 (להלן: " ההסכם") את הזכויות בדירה, הידועה כדירה מספר 113, בת שלושה חדרים, קומה 17 ברחוב רש"י 5, רמת-גן (להלן: " הדירה"), בבניין הידוע בשם  "מגדלי גרונר" (להלן: " מגדלי גרונר").

טענתם היא, כי הוטעו על ידי הנתבעת 1 (להלן: " דנקנר") ונתבעת 2 (להלן: " סנאורה"), שייקראו להלן במשותף ( "הנתבעים") לחשוב כי מדובר בדירה רגילה למגורים, בעוד שלפי היתר הבניה ותוכנית התב"ע החלה עליה, נועדה זו לקומפלקס של "דיור מוגן". בכך, נחשפו אלה לרכישת דירה שהינה  בעלת ערך ירוד ורוכשה מצוי בסכנה של הרשעה בדין הפלילי, בהתאם לחוק התכנון והבנייה. כלפי נתבע 3, יצחק שפר (להלן: " שפר") טענו הרוכשים, כי גרם לנתבעים להפר את ההסכם במחדליו ובייצוגם.

בסופו של עניין, מכרו הרוכשים את הדירה ביום 04.01.07, בסכום המשקף, לדעתם, את ירידת ערכה  כתוצאה מאי ההתאמה שבין יעודה בפועל לבין יעודה על-פי התכנית. אלה עתרו לפיצויים בגין הנזק שנגרם להם, בהתאם לפסק-הדין בע"א 660/86, על-פי ההפרש שבין המחיר החוזי לבין מחיר השוק של הדירה בעת ההפרה.  

הפיצוי בכתב התביעה נאמד, לפי חוות-דעת מומחה מטעמם, בסך של כ- 473,000 ש"ח, בתוספת הוצאות ופיצויי עוגמת נפש, שהעמידו את התביעה בכללותה, על סך של 528,438 ש"ח.

בסיכומיהם, מכחישים הנתבעים את קיומה של האחריות, כמו גם את היקף הנזק הנטען ומטעמם אף הוגשה הודעת צד ג', אלא שבירורה נדחה, לפי פרוטוקול יום 01.07.10.

חלקה זה של ההכרעה יעסוק אם כן, אך ורק בטענות הרוכשים כלפי הנתבעים.

בסיכומיהם, מכחישים הנתבעים את אחריותם למכירת הדירות למגורים בשוק החופשי וטוענים, כי מגדל גרונר הינו בניין דירות יוקרתי, שהוקם על ידם "על-פי היתר בניה שניתן לבניה למגורים" (סעיף 6 לסיכומים). עוד מוסיפים הם, כי מגדל גרונר הוקם, בתיאום מוחלט עם הגורמים המטפלים ובאישורם. דא עקא, כי טענות אלה עומדות, לדעתי, בסתירה חזיתית להכרעת הדין שניתנה בעניינם של הנתבעים, ביום 11.10.04 בבית-המשפט  לעניינים מקומיים רמת-גן, בתיק 1388-00, בו הורשעו בביצוע עבירה מסוג "שימוש חורג" לפי ס' 204 לחוק התכנון והבניה. עם זאת, טוענים הנתבעים להעדרה של כל זיקה בין ההרשעה הפלילית לבין האחריות האזרחית. לדבריהם, כפי שהוצגו בסיכומים (סעיף 9), כשלו הרוכשים בהוכחת תביעתם במישור האזרחי. הרוכשים לעומת זאת טוענים בסיכומיהם, כי אי גילויה של עובדת ייעוד הדירות לדיור מוגן, מהווה הטעיה, לפי ע"א 838/75 וכן, אי התאמה לפי ס' 11 לחוק המכר.

סבורני, כי אכן, די בהפרת חובת הגילוי החופפת, בחלקים ממנה, את חובת תום הלב והשווה לאמור בע"א 1907/09 וכן, ע"א 1989/09 וכן, ראה ע"א 9019/99 כדי לייסד את אחריותם האזרחית של הנתבעים. זו, נוצרת בעקבות אי ההתאמה שנוצרה וקיימת כעובדה מוכחת. בהתמשכות הליכי ההיתר או בצפי עתידי לשינוי התכנית, אין, כך לדעתי, כדי לשנות מצב דברים זה.

הנחת המוצא אפוא, מנקודת מבטי הינה, כי הוכחה הפרת ההסכם מצד הנתבעים כלפי הרוכשים.

השאלה העומדת על הפרק הינה שאלת הזכאות לפיצוי והיקפו.

טרם שאתייחס לשאלת הנזק, יש להתייחס לטענות המקדמיות שהועלו על ידי הנתבעים, בעניין קיומה של התיישנות או שיהוי: לפי טענתם, הוגשה התביעה עשר שנים לאחר חתימת ההסכם ושלוש שנים לאחר ההכרעה בבית-המשפט לעניינים מקומיים.

לשיטתם, היו הרוכשים אמורים לבדוק את פרטי העסקה, לפי האמור בסעיף 2.03 להסכם ולגלות כי בתכנית התב"ע יועדה הדירה ל"דיור מוגן", או לפחות אמורים היו לדעת על כך במועד הגשת כתב האישום, ב- 09.05.00, כך שבכל מקרה, חלפו למעלה משבע שנים מאז הגשת כתב האישום. לחילופין, טוענים הם, כי חלפו שלוש שנים מאז הכרעת הדין מיום 11.10.04 ותקופה זו עולה בגידרו של שיהוי.

כנגד טענת ההתיישנות טוענים הרוכשים, כי הנתבעים "החמיצו" את המועד להעלאתה בהזדמנות הראשונה ולחילופין, טוענים הם כי יש למנות את תקופת ההתיישנות מיום גילויה של ההטעיה, היינו מועד פרסום הכרעת הדין בבית-המשפט לעניינים מקומיים.

נראה לי, כי הנתבעים החמיצו את ההזדמנות הראשונה להעלאת טענת ההתיישנות, לפי הקבוע בסעיף 3 לחוק ההתיישנות, קל וחומר שעה שטענה זו עולה, לראשונה בסיכומיהם וראה לעניין זה האמור ב ע"א 9245/99.

אשר לטענת השיהוי, בעניין זה טוענים הנתבעים לאי קיומם של תנאים שנקבעו בפסיקה, לצורך קביעה בדבר קיומו של שיהוי. הפסיקה קובעת, כי טענת שיהוי המועלית כנגד תובענה אזרחית היא טענה קשה שכן היא מקצרת את תקופת ההתיישנות המוכרת בחוק. נוכח ההשלכות הנובעות מקבלת טענת שיהוי התנאים לקבלתה הינם מחמירים, נסיבות החלתה נדירות וקו זה מאפיין את הפסיקה בנושא זה לאורך שניםו ראה את הדברים בע"א 6805/99 וכן ע"א 18356/03/11 .